Ekşioğlu RAM Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Yakup Tolgahan Ekşi, gayrimenkul sektöründe şeffaflık ve kayıt dışılıkla mücadelenin önemine dikkat çekerken, uygulamaya alınan düzenlemelerin piyasa gerçekleriyle uyumlu olması gerektiğini söyledi. MEVA sistemi, izahat süreçleri, satış-pazarlama dinamikleri ve geçmiş düzenlemelerin etkilerini değerlendiren Ekşi, sektörün doğru denetimle desteklenmesi çağrısında bulundu.

Gayrimenkul sektörü, ekonomik koşulların ve yeni düzenlemelerin etkisiyle dönüşüm sürecinden geçerken, sektör temsilcileri uygulamaların sahadaki yansımalarını yakından takip ediyor. Özellikle değerleme süreçleri, kayıt dışılıkla mücadele politikaları ve satış süreçlerine ilişkin yeni uygulamalar, sektörde farklı değerlendirmeleri de beraberinde getiriyor.


* Gayrimenkul sektöründe bugün nasıl bir piyasa düzenine ihtiyaç olduğunu düşünüyorsunuz?

Gayrimenkul sektöründe hepimizin istediği şey aslında çok net: Usule uygun, şeffaf, kayıtlı ve güven veren bir piyasa düzeni.

Ancak bunu sağlamak için kullanılan yöntemlerin de piyasa gerçekleriyle uyumlu olması gerekir. Çünkü zaten daralmış, alıcının temkinli davrandığı, üreticinin maliyet baskısı altında kaldığı ve satış süreçlerinin zorlaştığı bir dönemde; hatalı uygulamalar sektörü düzeltmek yerine daha da ürkütebilir.

* Son dönemde MEVA sistemi ve izahat süreçleriyle ilgili sektörde nasıl bir tablo görüyorsunuz?

Son dönemde MEVA sistemi ve buna bağlı izahat süreçleriyle ilgili sektörde ciddi soru işaretleri oluşmaya başladı.

Örneğin Heybeliada’da yaşanan bir işlemde; bir mülk 12 milyon TL bedelle satışa çıkarılıyor, 18 ay boyunca alıcı bulamıyor ve sonunda 9 milyon TL’ye satılıyor. Mülkün rayiç değeri ise yaklaşık 6 milyon TL seviyesinde. Alıcı ve satıcı işlemi usule uygun şekilde gerçekleştiriyor, gerekli açıklamaları ve belgeleri sunuyor. Buna rağmen vergi dairesi tarafından mülkün değerinin 23 milyon TL olduğu ifade ediliyor.

Burada haklı olarak şu soru ortaya çıkıyor:

12 milyon TL’den 18 ay boyunca satılamayan, rayiç değeri 6 milyon TL olan ve 9 milyon TL’ye alıcı bulmuş bir mülk hangi veriyle, hangi istatistikle, hangi piyasa gerçekliğiyle 23 milyon TL olarak değerlendiriliyor?

* Kayıt dışılıkla mücadele konusunda yaklaşımınız nedir?

Elbette gerçek dışı beyanla mücadele edilmeli. Elbette kayıt dışılığın önüne geçilmeli. Ancak bunu yaparken alıcıya, satıcıya, üreticiye ve aracıya doğrudan şüpheli muamelesi yapılması doğru bir yaklaşım değildir.

MEVA gibi sistemler eğer sektörü doğru bir yörüngeye sokacaksa, şeffaf olmalı; hem kamu için hem üretici için hem alıcı için hem de aracı kurumlar için güvenilir bir teyit noktası haline gelmelidir. İnsanların zaten zor ilerleyen ticaret süreçlerinde, ayrıca uzun izahat ve itiraz süreçleriyle yıpratılması sektöre fayda sağlamaz.

* 2026 yılında gayrimenkul sektörünün satış ve pazarlama tarafında neye ihtiyacı var?

Benzer şekilde, 2026 yılında gayrimenkul sektörünün özellikle satış ve pazarlama tarafında daha fazla kurumsallaşmaya, daha kaliteli süreç yönetimine ve daha aktif pazarlama kanallarına ihtiyacı varken; sektörün hareket alanının daraltılması da ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu sektörde sadece müteahhit, alıcı ve satıcı yok. Reklamcılar, pazarlama ekipleri, satış danışmanları, emlak ofisleri, dijital platformlar ve daha birçok paydaş var. Bu insanlar hem satış süreçlerinin ilerlemesine katkı sağlıyor hem de bu sektörden ekmek yiyor.

Bu nedenle getirilen her yeni düzenlemenin, sadece kâğıt üzerindeki amacıyla değil, piyasada yaratacağı sonuçlarla birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.
Geçmişte uygulanan %25 kira artış sınırı gibi düzenlemelerden nasıl bir ders çıkarılmalı?

Geçmişte uygulanan %25 kira artış sınırı da ilk bakışta belli bir sorunu çözmek için getirilmişti. Ancak süreç içinde piyasanın doğal dengesini bozdu, taraflar arasındaki güveni zedeledi ve birçok farklı parametre üzerinde domino etkisi yarattı.

Bugün de benzer şekilde, iyi niyetle yapılan ama piyasa gerçeklerini yeterince dikkate almayan uygulamaların sektöre yarardan çok zarar verme riski var.

* Son olarak, sektör adına nasıl bir çağrıda bulunmak istersiniz?

Biz denetimsiz bir piyasa istemiyoruz.

Biz kuralsız bir sektör istemiyoruz.

Kayıt dışılığın sonuna kadar karşısındayız.

Tam tersine; daha şeffaf, daha kurumsal, daha güvenilir ve daha sürdürülebilir bir gayrimenkul piyasasını savunuyoruz.

Ancak bunun yolu sektörü daha da daraltmak değil; doğru denetimle, şeffaf sistemlerle ve sektör temsilcilerinin görüşleri alınarak geliştirilecek uygulanabilir düzenlemelerle piyasayı güçlendirmektir.

Çok dar bir boğazdan geçen gayrimenkul sektörünün bugün daha fazla sıkıştırılmaya değil, doğru şekilde desteklenmeye ihtiyacı var.
Bu konuların ivedilikle yeniden değerlendirilmesini ve sektörümüzün tüm paydaşlarıyla birlikte daha sağlıklı bir zeminde ele alınmasını temenni ediyorum.